原标题：“多校划片”后，北京学区房依然降不了温

燃财经（ID:rancaijing）原创

作者 | 周继凤

编辑 | 金玙璠

一纸“入学新政”，再次刺激了北京的“学区房”市场。

4月30日，北京市西城区教委发布了新的义务教育阶段入学政策，核心是“多校划片”和“六年一学位”，被称为“731新政”。

即自2020年7月31日在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应单一学校，全部以多校划片方式入学。且每套房子六年内只提供一个登记入学学位。

曾经的单校划片是指一个片区内的一套房子只有一个对口学校，家长在这个片区内买了学区房，肯定能保证孩子上这所对口学校，升学有保障。而多校划片是指一所房产对应的是片区内的多所学校，孩子升入哪所学校主要依靠电脑摇号，升学的随机性加大了。

1998年后，北京取消了小升初统一入学考试，幼升小、小升初的主要升学原则变成了就近入学，学区房开始受到家长追捧，北京家长中间流传着这样一句顺口溜——“西城是高地，东城是平地，海淀是丘陵”。北京西城区文昌胡同里曾出现过40万一平米的天价学区房。

如今西城区的新政落地，意味着北京市最后一个优质教育资源区域，也开始实行多校划片。但有的家长为了赶上末班车，抢在731政策之前占住学位，有的也因随机分配，愿意重金押注教育资源更为平均的片区，北京的房产市场一度迎来疯狂抢购潮。

一位房产中介对燃财经表示，五一之后，即便不是很好的学区，家长们也在抢房，比如，西城区荣丰2008小区9天成交了22套学区房，远高于一般情况下一个月30套的成交量。据了解，周边小学有北京小学天宁寺分校、红山小学、三义里等。

如今，整个北京市城区全部实行多校划片政策，学区房能否降温？购买天价学区房还有多大的意义？准备购买学区房和已经购买学区房的多位家长向燃财经表示，新政策对自身选择的影响不大，而且更愿意去寻找教育资源均衡的片区，这样即使摇号，也能保障升入不错的学校。

“因为想给孩子更好的教育资源，现在教育的市场化空间越来越小，而学区房作为少数可以交易的资源，未来肯定还会继续坚挺。”一位家长表示。燃财经和其中四位家长、一位学区房房产中介聊了聊他们眼中的学区房经济。

犹豫了十分钟，好的房子就被抢没了

李秀 | HR 孩子即将上小学 2018年6月份购入

要想买到性价比高的学区房，天时地利人和一样也不能少。

我们当时买房子也是一波三折。最开始，有一户人家急于用现金，于是以远低于市场价将房子出售。中介就带着我们过去抢房子。真的是抢，紧俏的房子大家都想要。

但是已经有一对夫妻比我们先到，他们也看上了这套房子。他们看完之后我们又上楼去看，觉得很合适，无论是价位、环境、交通，都比较符合我们的要求，可以买。

我和老公从楼里下来，坐上中介的电动车，准备到中介的门店里坐坐。在路上，我们还在商量，“这个房子确实值”， “行行行，那要不咱就买这个吧”。

刚一下电动车，我们对中介说：“要不这房子我们要了吧。”结果中介苦笑着说：“你们说晚了，已经有人签了，就是你们前面那一对夫妻。”距离看房，也就过去了十多分钟。

原来，那一对夫妻看完房子后，立马就决定买下来了，但当时只有房东妻子在，于是这对夫妻直接在楼下等着房东回来。我们俩骑电动车回中介门店的功夫，人家已经签好合同把款直接打了过去。

图 / 视觉中国

中介安慰我们说，“你们还算是幸运的，至少看到了房子，在你们之后，还有两拨客户，看都没来得及看，房子就已经被签了。”

只是犹豫了十分钟，好房子就被抢走了。事后我们非常后悔，当时就和这个中介说：“下次如果有这种合适的房子，你就早点告诉我们，我们也快速敲定。”

为了看房子，我们其实跑了很多地方，看了特别多的房子，周围的片区全都考察过了。可能是老天觉得我们的付出不能白费，第一次抢房失败后，又过了一两个星期，好消息传来了。

也是我们看上的那个片区，有位房东想卖房子，但消息并未对外公布，只是同关系比较好的中介说了一句，而这个中介正好是上次帮我们找房子的那位。

听到消息后，我们火速去看了房子，整体都很满意，当时想还一下价格。结果房东说：“我建议你们尽快，要不然我这个房子一发广告肯定就没。”我心想，别为了那一点点钱，丢了西瓜捡了芝麻，最后一咬牙一狠心，当场就签了合同。

不过事后一算也是赚到了，两居室，不到六百万就拿下了，和同小区的两居室相比，这个价格可以说是捡漏了。经过这几个月的合作，买完房子后，我们和中介的关系也没断，还真成为朋友了。

一周看了40多套房，一个月内完成卖房买房

张安 | 寿险顾问 孩子两岁 2018年6月份购入

我有北京户口，家在朝阳，但是我家所在片区的学校，教学质量都很一般，所以在孩子没出生之前就一直考虑给孩子买学区房。

当时有三种选择，第一种，走国际学校的路线，从小上国际幼儿园，然后上国际学校，最后出国；第二种，从小上好的幼儿园，然后上国学班，不走公立校体系，然后再考大学；第三种，就是换个学区房。

最终，我们还是比较传统地选了第三条路。我的想法是，日后如果想出国，还是有各种机会，但是如果不换学区房，真的就没有别的选择了。

除此之外，理财也是我主要考虑的一点，学区房算是我的投资。尽管我需要贷款买房，但是房价是不断飙升的，十年、二十年之后我的资产是不断增值的，甚至有可能翻倍。

我换的学区房是10万一平，当时相当于是抄底入手的，到现在已经涨到了一平米12万-13万。

一般来说，买房或者卖房的周期是半年左右，换房周期也就是先卖再买的周期基本上是九个月左右。而我是不到一个月的时间，就完成了先卖房后买房，我的换房经历可以算是一个奇迹了。

我当时把同我买房卖房所有相关的人叫在一起开了个会，让大家一起出谋划策帮我想办法，来回推演，一个方法不行就换另一个。当天从下午两点一直讨论到夜里。

因为当时东城区计划推行多校划片，时间点是6月30号。所以我一定要抢在政策出来之前把所有事情都办好。在那之前，我一个星期看了四十多套房，基本上是，上午忙完早会，从十二点开始看房，一直看到晚上八九点，每天看完房都会记笔记、做总结，最后打印出的资料有十多页A4纸那么多。

之所以那么快，是因为办理卖房的手续的同时，买房的手续也在办，最后经过多方的努力，抢在6月11号之前把所有的手续都办完了，也算是功夫不负有心人。

学区房关系孩子未来十几年，打算再买一套做两手准备

王丽 | 媒体从业者 孩子刚上幼儿园 2018年5月份购入

我是2018年前后在东城区安交片区买的学区房。

其实我们原本在朝阳有一套房子，一开始对学区房这事儿也没有太强烈的想法。但是在怀孕的时候，比我大几岁的同事、刚生完孩子的同事都在聊学区房的事儿，都说学区房对孩子未来教育有多么重要。

平时我在上下班路上经常看到，有些孩子一大早上就在地铁里蹲着写作业，家长在旁边检查，看着特别辛苦。我不太想让自己的孩子过于辛苦，考虑再三，决定还是再买一套学区房做两手准备。

当时就各种查攻略，加了不少微信群，经常跟着中介四处跑、看房子。当时了解的情况是，孩子在哪个学区上学，学籍就落到哪，日后小学、初中、高中都得在这个学区上学，所以需要长远规划。

图 / Pexels

相比海淀区来说，东、西城的学习压力没那么大，相比朝阳区，东、西城的升学率也更有保障，而且东城有些优质高中的重点率几乎是百分之九十多。也就是说，你只要进了好的高中，哪怕是最后一名，也能上好的大学。这对我们来说是个巨大的吸引力。

我的判断是，哪怕小学的水平差一点，只要能直升到优质的中学，对孩子考高中、大学都是有很大优势的。在考察过程中，我更关注学区房对应的小学能不能直升优质的中学，最后锁定在了安交片区。

中介告诉我们，安交片区的生源没有那么多，但是周围的幼儿园都是北京市的一级示范园，基本都可以裸上。果然，去年我们递交了材料，审核得非常顺畅，孩子直接就上了公立园。

大家都知道幼升小竞争压力大，其实幼儿园的竞争也很大。幼升小是就近入学，但是幼儿园不属于九年义务范畴，中间的可操作性比较大，并且北京的公立幼儿园资源极为稀缺、学费便宜，每个月只收几百块学费，而私立幼儿园，稍微好一点的，每月学费都要上万元。

而我们买了这套学区房，不但能上一个好的小学，还能上一个很好的幼儿园，省了不少钱，等于说一举两得了。

其实对于家长来说，在买学区房之前，我们已经在为孩子上幼儿园、小学、中学甚至大学做打算。孩子十几年的未来，必须好好规划。

非京籍家长：不忍心把孩子打回原籍，但靠租房上好学校很难

刘娜 | 销售 孩子今年入学 2019年7月份购入

我其实不算是典型的学区房家长，因为我们的户口不是北京户口而是内蒙古。孩子今年9月份上小学，去年中旬，我们在朝阳区望京买了一套房子，主要是为了让孩子在朝阳区上一个稍微不错的学校。

为此，我跑了不少地方听专家讲座，加了很多群、了解政策。我了解到的情况是，孩子幼升小，非京籍人员需要准备四证，父母在京务工就业证明、在京实际住所居住证明、全家户口薄、北京市居住证明。

而对于学校来说，因为学位有限，一般优先录取的是北京籍的孩子，其次是非京籍有房的，最后才是非京籍租房的。也就是说，想要让孩子依靠租房上稍微质量好一点的学校，是非常困难的。

北京的教育资源还是相对优质一点的。考虑到这几个方面，我们最后咬咬牙一狠心还是买了一个北京的房子，没敢在东西城和海淀买，而是在朝阳区买的。即便如此，也需要400多万左右。

图 / 视觉中国

事实上，朝阳是很多非京籍家长的选择，因为从政策上来看，朝阳区对非京籍家长和学生是相对友好的，并且相比于东、西城而言，学区房的价位也没有那么高。我了解的西城区好的学区房最低也得750万起。

但非京籍的孩子高考的时候需要回原籍考试，所以大量非京籍家长都面临着同样的问题：是让孩子从小就留在户籍所在地上学，还是在北京上到一半后转学回去。

北京市的高考相比于其他省市来说难度较低，并且教材也不尽相同。这导致我们非京籍家长给孩子做规划的时候必须考虑到，突然转学孩子会不会不适应，会不会跟不上等等问题。包括很多专家都在讲，尽量是在小学毕业后，最晚初一、初二就得转学回到地方。

孩子一直跟在身边长大，我们也不忍心把孩子打回原籍。而且说实话，我们老家是内蒙的，高考分数线相比也不算太高，所以以后我们孩子回去参加国考，可能多多少少还有点优势。

我们纠结了很久，最终还是买了学区房，也算是稳扎稳打的第一步吧。

对于家长砸出真金白银买学区房，其实我是能理解的。只是自己没有这样的条件，不然我很可能花天价给孩子买一个学区房。毕竟现在的大环境就是这样，竞争的压力大，优质的教育资源分配不太平均，再加上孩子在家庭中的地位非常重要，所以家长们肯定会倾尽所有为孩子选择最好的资源。

300多万的房子，一年涨价20万

孟科 | 西城区房产中介 从业五年

我从事房产中介已经五年了，主做学区房。西城是学区属性比较强的片区，每个学校我都研究过，也研究过不计其数的小区。大部分的经纪人只对自己的片区了解，相比于他们，我对学区研究更深一些，对11个片区都了解。

今年西城区的多校划片政策出来后，学区房又火爆了一把，表现出来的结果是，房价的变化不是很大，但是成交量真的惊人。即便不是很好的学区，家长也在抢房。举个例子，荣丰2008小区，一般情况下一个月也就成交大概30套左右，但这个月9天时间已经成交了22套。实在是太火爆了。

家长们选择西城区有几个原因。我们的判断是，东、西城和海淀的教育资源都相对好一些，但海淀划分的学校片区实在是太大了，导致教育资源两极分化比较严重，好的特别好，差的特别差，而海淀不管是好的学校，还是差的学校的孩子都需要拼、都需要补习，竞争环境过于激烈，所以为什么会说“海淀拼娃”，而东、西城的压力就比较小了，孩子不需要上补习班，西城则更强调快乐教育，基本上看不到补习班的存在。

图 / 视觉中国

近年来，家长对于直升校的考虑也渐渐多了起来。直升校是指，我买的学区房对应的小学，可以直接升到某所中学，这样一来，孩子不仅小学有保障，中学也有保障。有些家长观察发现，尽管孩子上的小学比较差，但是直升的中学比较好，成绩也会一直往上走，等到考高中的时候也不会掉队。我认为这些牛中（学区房市场上流传的说法，按教学质量将中学分为渣中、普中和牛中）对孩子的加工能力还是比较强的，推荐学区房的时候也会向家长着重说明。

事实上，年轻家长都注重教育，近几年学区房的成交量不断增加。尤其是到了每年年初，孩子当年就得上学，还没来得及买学区房的家长几乎都是按分钟计算去抢房。

还有一点，学区房也算是投资，孩子上完学再卖掉，房子是一直会增值保值的。孩子的学籍已经入了，未来上学就没什么问题了，房子就可以卖掉，也没什么负担。荣丰2008小区300多万的房子，一年时间的涨幅就将近20万。

尽管有各种政策出台，为了让学区房降温，但实际上就我观察，很多家长还是愿意买学区房的，现在甚至形成了买学区房的热潮。有一部分家长即使有北京户籍，还是准备跨区域买房，就是为了获得更优质的教育资源，毕竟各个城区的教育资源还是存在差异的。而有的家长则会考虑片区内资源更为均衡的学区房，为了应对多校划片等政策，多手准备、多个选择。

*题图来源于视觉中国。应受访者要求，文中李秀、张安、王丽、刘娜、孟科为化名。

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